Оспаривание кадастровой стоимости

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости 

равной его рыночной стоимости

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость (ст. 403 НК РФ), что влияет на арендную ставку, стоимость при заключении договоров купли-продажи. В случае если кадастровая стоимость объекта недвижимости завышена, для защиты интересов налогоплательщиков предусмотрена процедура оспаривания кадастровой стоимости путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В чем состоит разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости? Согласно Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Данная оценка имеет массовый характер, процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (Приказ Минэкономразвития России от 22.10.20100 № 508 (ред. От 22.06.2015) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определения кадастровой стоимости (ФСО № 4)»). Таким образом при проведении кадастровой оценки не учитываются индивидуальные характеристики конкретного объекта недвижимости, что в свою очередь влияет на размер выплаты налогов и складывается ситуация, когда владелец или арендатор переплачивает соответствующие платежи в завышенном размере.

Рыночная же стоимость являет собой наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией и на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.  

В случае превышения кадастровой стоимости над рыночной есть возможность её оспорить и получить положительный результат. Есть два варианта действий, первый из которых являет собой обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (так называемый досудебный порядок, который на данный момент для физических лиц не является обязательным) и скорее всего он приведет ко второму варианту, а именно обращение в суд, поскольку в основном комиссия отклоняет заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости.

Для реализации права на оспаривание кадастровой стоимости необходимо предоставить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, который предоставляется соответствующим экспертным учреждением и на основании которого можно заявлять требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в случае если они значительно разнятся.  Суд для установления рыночной стоимости объекта недвижимости и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

При рассмотрении данной категории дел в административном судопроизводстве, прежде всего устанавливается размер итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, что может быть положено в основу решения суда об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что процедура оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости является действенным правовым средством защиты прав и интересов владельцев и арендаторов объектов недвижимости, которая позволяет существенно снизить размер предусмотренных обязательных платежей.   

Административное дело об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Истец является арендатором земельного участка. Несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушает права истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта.

Для подтверждения заявленных требований, представителем истца адвокатом Кулагиным Е.В. был предоставлен отчет независимого оценщика, в котором подтверждена величина рыночной стоимости объекта недвижимости. Суд пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка равным его рыночной стоимости и удовлетворил административный иск.

Кадастровая стоимость была уменьшена на 31.8 %.